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易宪容住房市场预期决定房价是否可控

2019-08-17 21:52:29来源:励志吧0次阅读

  从中国指数研究院公布的数据来看,在今年4月25日至5月1日监测的 5个城市中,不少城市的住房销售又开始增加,但住房价格并没有向下调整,反之有些城市的房价还在上涨,比如深圳、包头等。从国家统计局5月份公布的住房价格指数来看,房价上涨趋势同样没有改变。如果房价不随着政策出台而向下调整(因为当前中国各地的房地产泡沫已经到了无可复加的地步),那么国内房地产市场是无法回到健康发展之路的。

  从一些地方公布的4月份住房销售数据来看,一线城市住房销售量迅速下降,有些城市甚至下降了50%以上,这与2010年住房政策出台时的情况没有多少差别。因为在政策出台前,很多人为了规避新政策对住房购买之限制,住房销售潮在政策出台前就已经发生,因此政策出台后,住房销售减少是必然的。

  现在需要注意的是,房地产市场是不是发生了巨大的变化,关键要看整个市场预期是不是发生了根本性变化(因为当前的房地产仍然是以投机炒作为主导的市场)。如果市场预期没有改变,国内房地产市场价格回到理性是不可能的。从当前房地产市场情况来看,由于在政策调整之后房价并没有向下调整,即使出现了住房销售量迅速减少,也只能表明当前房地产市场预期并没有改变,只不过住房的投机炒作者或住房交易双方都正在静观其变。住房市场的预期不改变,房价是不可能下降的。

  住房市场难回居住功能源于存在认识误区

  无论是“国十条”,还是“新国八条”,房地产市场发展宗旨十分明确,就是要严厉打击房地产市场的投机炒作,让住房市场回归到居住功能。在这样的政策条件下,住房市场的预期为何没有改变?这在于我们对住房市场存在认识上的误区。

  一是认为当前住房价格上涨,是住房市场供求关系不平衡,市场住房供给远远不能满足住房所谓的“刚性需求”,因此,只要加大对住房市场开发投资,增加住房供给,就能化解住房价格快速上涨问题。但实际上,住房作为投资及消费两用产品,如果住房是投资品时,而住房的信贷政策及税收政策鼓励投机投资者大量涌入,那么,政府政策要求生产住房增多,甚至把住房生产到月球上去也不能够满足这种无限增加的住房投资投机需求。这就是2009年及2010年房地产市场发生的事情。从这两年住房销售情况来看,住房供给一年又一年创历史最高水平(2010年住房销售面积是2002年的4倍多),但住房价格并没有由于住房供应量增加而回到合理水平;相反,住房供应量越是增加,参加住房投机炒作的人越多。

  二是认为当前国内房地产市场的问题,就是住房保障体系不足,从而使过低收入的民众购买不起当前价格水平的住房。如果住房保障体系健全,有能力者就可以通过市场来解决其住房问题,而能力不足者则可以通过政策的保障性住房来解决基本的居住条件问题。这样“市场归市场,保障归保障”,通过住房供应“双轨制”就能解决当前房地产市场许多矛盾与问题。这就是今年“新国八条”的政策重点所在。政府财力再充足(而这是不可能的),保障性覆盖也是有限的。因此,加大保障性住房建设没有多少错,但希望通过保障性住房来解决85%以上没有支付能力购买当前价格水平的住房的民众的住房问题也只是杯水车薪。在中国内地,走香港地区及新加坡大力发展保障性住房的模式这条路是不通的。

  三是认为房价过高是由于市场管理不完善,房地产开发商捂盘惜售等。房地产开发商为何会捂盘惜售呢?最根本的问题是住房价格在上涨。如果房地产开发商及住房投机炒作者预期住房的价格会上涨而不会下跌,那么他们岂能不千方百计地让手中的住房卖得慢一些,以便以更高的价格卖出?如果市场预期住房价格会下跌,那么房地产开发商岂敢把手中的住房留在手上不交易?所以,除了少数住房交易过程的欺诈行为外,当前住房市场出现的许多问题,核心就在于市场预期住房价格还会上涨。只要采取有效的政策让过高的房价回归合理水平,让快速飙升的房价回落,从根本上让住房价格上涨的预期逆转,那么许多看上去不合理的住房市场问题都会迎刃而解。

  四是认为当前住房市场泡沫是局部的,因此,政府的住房政策只能是所谓“有保有压”。但实际上,尽管住房市场是一个个分割的市场,住房的不动性也无法通过流动来调整市场供求关系,而金融市场及人力流动则是全国性的。在统一的金融市场中,其资金可在短期内在全国快速流动。这些资金大规模流动容易造就一个又一个地方房地产市场泡沫。这就是房地产泡沫迅速在全国蔓延的根本所在。在中国这样大的住房市场,不能认为全国每一个地方都出现了房地产泡沫才是泡沫,房地产泡沫永远只是局部的。

  住房投机炒作泡沫不挤出则市场预期难改变

  新一轮房地产宏观调整把政策重点放在限购令、保障性住房、对一线住房市场价格的控制上。这些政策不可能对住房投机炒作进行严厉打击,也不可能把住房投机炒作挤出市场。特别是住房税收政策十分软弱,上海和重庆试点的房地产税仅具象征意义。这更是告诉住房投机炒作者不用担心,政府对住房投机仍然是保护的,因此要把住房投机炒作挤出市场是不可能的。尽管住房按揭贷款政策有根本性变化,但仅是这一方面还是不够的。而住房投机炒作泡沫不被挤出,住房的市场预期不改变,国内住房市场价格岂能调整?

  可见,房地产投机炒作和住房市场赚钱决定住房市场的预期,而住房市场的预期是否改变又决定了房价是否可调控。当前住房的症结就在这里。

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